תמ"א 38 / שאלות ותשובות

היכן יש אזורי סיכון גבוה במדינת ישראל ?

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא תוכנית מתאר ארצית שפותחה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה ומשרד הפנים. התוכנית מעודדת חיזוק מבנים רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש. אמנם הישובים הקרובים ביותר לשבר הסורי- אפריקאי או לשבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה מרעידת אדמה, אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורים היחידי לגודל הנזק שעלול להיגרם. הסיכון לאוכלוסיה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכן האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה.

האם אני זכאי לזכויות בניה מתוקף תמ"א 38 ?

התמ"א מעניקה זכויות בנייה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980 ואשר נקבע לגביהם ע"י מהנדס שיש לחזקם. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם אינו עולה על שתי קומות) מעניקה התמ"א זכויות בנייה מצומצמות יותר. זכויות אלו מוענקות לצורך כיסוי של לפחות חלק מעלויות החיזוק.

התמ"א אינה חלה על המבנים הבאים: מבנים שת"י (תקן ישראלי) 413 פטר אותם מחיזוק, מבנים שנקבעו להריסה בתכנית או בצו בית משפט, מבנים שנקבעו בתכנית להריסה ובניה מחדש ('פינוי בינוי') ומבנים שהוקמו ללא היתר בנייה.

מהו סל זכויות בניה שניתן על ידי תמ"א 38 ?

התמ"א מאפשרת להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור חדשות ולהרחיב דירות קיימות.

להלן תוספות הבניה שהתמ"א מאפשרת:

* סגירת קומת עמודים

* הקמת עד 2 קומות נוספות למבנה או הקמת אגף חדש למבנה בשטח כולל של 2 קומות טיפוסיות.

* הקמת קומה חלקית על גג מבנה.

* הרחבת דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר לכל דירה (לטובת בניית מרחב דירתי מוגן לכל דירה).

* הוספת מעליות.

להלן המסלולים שקובעת התמ"א:

* חיזוק מבנה קיים ללא תוספות בניה.

* חיזוק מבנה קיים ובניית התוספות עליו.

* הריסת המבנה ובנייתו מחדש בתוספת הזכויות.

* חיזוק מבנה קיים ומתן תוספת זכויות הבניה במגרש/ים אחרים.

חשוב להבין כי התמ"א מפרטת את המעטפת המקסימאלית של זכויות הבנייה שניתן לקבל כתמריץ לביצוע החיזוק, בכדי לתת מגוון אפשרויות למבנים השונים באופיים ובסביבתם. אין זה אומר שמלוא הזכויות יתאפשרו או יינתנו בכל בקשה להיתר מכוח התמ"א. על מגישי הבקשה לבחור בחלופה המתאימה ביותר למבנה הספציפי, בהתאם למאפייניו הפיזיים, התכנונים, לסביבתו ועוד. הוועדה המקומית, אשר מוסמכת לקבלת החלטה בבקשה להיתר, בעלת מרחב שיקול דעת בהחלטותיה בהתאם לשיקולים תכנונים אדריכליים נופיים ועוד.

אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמה, מה עלי לעשות ?

להן עיקרי ההליכים ההכרחיים ביישום התמ"א :

* בחינה הנדסית בדבר הצורך בחיזוק המבנה - התמ"א מחייבת עריכת בדיקה הנדסית למבנה, שתיעשה בידי מהנדס בעל הכשרה וניסיון בחיזוק מבנים לרעידות אדמה, לצורך קביעה כי המבנה אכן נדרש לחיזוק בפני רעידות אדמה.

* בחינה הנדסית בדבר אפשרויות חיזוק למבנה- בחינה ראשונית לגבי מאפייני החיזוק המתאימים והנדרשים למבנה.

* בחינה תכנונית בדבר יכולת נשיאה של המגרש והשכונה בתוספות בנייה- בהתאם למאפיינים הייחודים של המבנה, המגרש והשכונה.

* החלטות והסכמות הדיירים לגבי המתווה לחיזוק- על פי העדפותיהם האישיות של הדיירים, יחליטו מבין האפשרויות השונות שמציעה התמ"א, מה המסלול המתאים להם ביותר. האפשריות נעות בין מסלול של חיזוק בלבד; חיזוק עם תוספות בניה, בו יש לבחור אילו תוספות ובאיזה היקף; מסלול של הריסת המבנה ובנייתו מחדש.

* בחירת גורם מטפל בהליכי התכנון, הקידום והביצוע של הבקשה להיתר- ניתן לפנות ליזם/ קבלן/ חברה שיטפלו בכלל ההליכים, או לחלופין לפנות לאנשי מקצוע רלוונטיים לגבי כל הליך בנפרד. מומלץ תמיד לבדוק מספר הצעות ולהתקשר רק עם איש מקצוע רשום כדין ובעל ניסיון מתאים.

* הגשת בקשה להיתר לוועדה המקומית- הגשת הבקשה הערוכה עפ"י הוראות התמ"א.

חשוב להבין כי ההפרדה בין הפעולות בסעיף היא לצורך המחשה כללית של רצף ההליך בלבד. בפועל הפעולות כרוכות זו בזו, כאשר הפתרון ההנדסי לחיזוק המבנה, המצב התכנוני ומאפייני המגרש והמבנה, והעדפות הדיירים האישיות, מכתיבים את המתווה לחיזוק לרבות תוספות הבניה הכלולות בהיתר. על מנת למצות ולהבין כל שלב בהליך ההיתר, ולצורך קבלת החלטות מושכלות, נכון כבר מהשלבים הראשונים להיוועץ עם אנשי מקצוע בעלי ניסיון.

חשוב להבין כי ההחלטה הסופית בבקשה להיתר הבניה, נתונה בידי הוועדה המקומית אשר תקבע, לאחר בחינת מאפייני המבנה והשטח ולאור שיקולים מקומיים וסביבתיים, מהו המתווה לחיזוק, על תוספת זכויות הבניה שכולל, המתאימים ונכונים למבנה ולסביבתו.

מדוע סל זכויות בניה לפי תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים ?

התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 היו אמורים להבנות לפי תקן זה.

מה לגבי מבנים שנבנו אחרי 1980 ובכל זאת קיים עניין בחיזוקם ?

מבנים שהיתר לבנייתם ניתן לאחר 1.1.1980, על פי חוק היו מחויבים לעמוד בהוראות ת"י 413. עם זאת, במידה ונמצא כי בפועל מבנה אינו עומד בתנאי התקן, ולכן זקוק לחיזוק, ניתן לחזקו מכוח התמ"א. במקרים אלו, התמ"א מאפשרת מסלול של חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספת בנייה, תוך אפשרות לביצוע חריגות מסוימות בקווי הבניין ובגובה המבנה עבור מרכיבי החיזוק בלבד.

כיצד ישפיע יישום מסיבי של תמ"א 38 על סביבת המגורים ?

עורכי התמ"א היו ערים להשפעות האפשריות של מימוש תוספת זכויות הבנייה על סביבות מגורים ותיקות ובכלל זה למחסור אפשרי במקומות חנייה עבור תוספת יחידות דיור חדשות, או עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחנייה; להשלכות של שינוי ועיצוב המבנה המחוזק על המראה הכללי של הרחוב; לצורך בהסדרת תשתיות בתוך המגרש ועוד. על כן, ולצורך בחינה תכנונית בדבר השפעות על המבנה והסביבה, קובעת התמ"א לוועדה המקומית או למהנדס מטעמה, סמכות להפעיל את שיקול דעתם, בעת בחינת בקשה להיתר בנייה שמוגשת לפי התמ"א. בדרך זו נשמר האיזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני.

כיצד מסייעת תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה ?

חיזוק המבנה לפי התמ"א הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, לעיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, להרחבת דירות ולהוספת אלמנטים משפרים (מעלית, ממ"ד) ועוד. לפיכך, קובעת התמ"א הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת, הוראות בעניין שיפור מיגון המבנה וכו'.

תמ"א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות עירונית במרקמים בנויים שהתיישנו, בדרך של הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור חדשות, שדרוג עיצוב המבנים וכד'. בכך, חורגת תרומתה של התמ"א מעבר למטרת חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, עם זאת, יש לזכור שזאת היא מטרתה העיקרית, והסיבה לעריכתה.

מהי תכנית מקומית לעידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ?

תמ"א 38 קובעת מנגנון כלל ארצי לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מתוך הבנת מגבלות התמ"א בחוסר היכולת לבחון תכנונית את המאפיינים המקומיים ועל פי הם לקבוע את התנאים לביצוע החיזוק. וכן, מתוך הכרה בחשיבות השמירה על איזון בין צורכי החיזוק לבין שיקולים תכנוניים רחבים, למניעת פגיעה במרקמים עירוניים, נקבע בתמ"א כי ניתן לערוך מכוחה תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו. מטרת תכניות אלו להתאים את עקרונות התמ"א למאפיינים ולתנאים הייחודיים של כל יישוב, על חלקיו השונים. התכנית צריכה להתייחס לכושר הנשיאה המקומי, לשיקולים אדריכליים ונופיים, לכדאיות הכלכלית לביצוע החיזוק. אלו כאמור, יכתיבו את היקף תוספת זכויות הבנייה והתנאים למימושה. תכניות מסוג זה אושרה במספר ערים בארץ. כמו כן, בעידן שלאחר כניסתו לתוקף של שינוי 3 לתמ"א, שמאפשר תוספת משמעותית של זכויות בניה למבנים, ולאור ההיבטים ההנדסיים שכרוכים בחיזוק מבנה הכולל תוספות בניה כה מסיביות, תפקידן של תכניות מסוג זה הוא בעיקר בקביעת תנאים מקומיים באשר ליישום התמ"א באזורים/שכונות שונות של הישוב ובעידוד מסלול הריסה ובניה של מבנים.

מה הקשר בין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין מיגונו הביטחוני ?

ראוי ונכון לשלב חיזוק מבנה קיים מפני רעידות אדמה עם שיפור המיגון בו. על כן תמ"א 38 מקיימת התייחסות לנושא המיגון בכל תוספות הבניה שמתאפשרת מכוחה, שהמטרה היא שלכל יח"ד יהיה פתרון מיגון. לפיכך, כל בקשה להיתר מכוח התמ"א נדרשת את אישור פיקוד העורף (פקע"ר) לפתרון המיגון שכוללת. התמ"א מאפשרת בין תוספות זכויות הבנייה, הרחבת דירות קיימות בהיקף של עד 25 מ"ר, שיכולה לשמש הקמת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לכל דירה קיימת. בנוסף, תוספת מגדלי ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך המבנה), מהווים, בדרך כלל, אלמנט קונסטרוקטיבי משמעותי לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. על כן, ככל שתנאי השטח מאפשרים את תוספת הממ"דים, ראוי לכלול את הממ"דים בבקשה להיתר.

כדי להבטיח את הטיפול היעיל בבקשה להיתר מכוח תמ"א, מומלץ להקדים ולפנות למהנדסי פיקוד העורף טרם הגשת הבקשה להיתר. זאת מכיוון שלהנחיות פקע"ר יכולות להיות השלכות מהותיות לבקשה להיתר.

במידה וקיימות במבנה זכויות בניה שלא מימשתי בעבר, האם אני זכאי בנוסף גם לזכויות בניה לפי תמ"א 38 ?

במקרה זה התשובה משתנה בהתאם למסלול היתר הבניה. להלן:

מסלול של הריסת המבנה ובנייתו מחדש- ניתן לקבל זכויות בניה לא ממומשות מכוח תכנית מפורטת שחלה בשטח, בתוספת לזכויות הבניה שכלולות בתמ"א. היקף הזכויות כאמור, הינו בכפוף לשיקול הדעת של הוועדה המקומית. המטרה בשילוב הזכויות לעיל היא לעודד הריסה ובניה מחדש של מבנה, שעדיפה מבחינה הנדסית על תוספת בניה וחיזוק מבנה קיים.

מסלול של חיזוק מבנה קיים תוך כדי תוספות בניה- ניתן לשלב זכויות בניה לא ממומשות לפי תכנית מפורטת שחלה בשטח עם זכויות הבניה שמאפשרת התמ"א. אולם, התוספת הכוללת בהיתר לא תעלה על היקף הזכויות הלא ממומשות לפי התכנית המפורטת או תוספת הזכויות לפי התמ"א, הגדולה מבניהם. ככל שהיקף הזכויות הלא ממומשות הקבוע בתכנית המפורטת עולה על הזכויות לפי התמ"א, היתר מכוח התמ"א ייחשב רק לתוספת הזכויות שמאפשרת התמ"א.

בבית בו יש לי דירה, והמיועד לחיזוק במסגרת התמ"א, יש 5 דירות בכל קומה וגם בקומה העליונה...האם יש מניעה ששטח הקומה יבנה בשתי קומות נפרדות ?...בלי אפשרות לבנות 5 דירות כפי הנראה יהיה בלתי אפשרי...

בהתאם להוראות סעיף 11 בתמ"א 38, נקבעו סמכויות הועדה המקומית להתרת תוספת בניה במבנים קיימים.

מינהל התכנון אינו נותן ייעוץ במקום הועדה המקומית ואינו יכול להחליף את שיקול דעתה.

עליך להפנות שאלה זו לוועדה המקומית הרלוונטית.

מהי רעידת אדמה ?

רעידת אדמה היא תופעת טבע שכיחה בכדור הארץ. רעידות אדמה מתרחשות בחלק המוצק של כדור הארץ.

כדור הארץ בנוי מגלעין, שעטוף במעטה (מעטפת) המכוסה בקרום קשה. רדיוס כדור הארץ הוא כ-6400 ק"מ ועובי הקרום שלו, עליו אנו חיים, נע בין 5 ק"מ ל-70 ק"מ, בלבד.

כיצד מודדים את עוצמתה של רעידת אדמה ?

בכדי לאמוד את עוצמתה של רעידת אדמה משתמשים הסיסמולוגים במושג "מגניטודה".

המגניטודה היא מדד של כמות האנרגיה שהשתחררה באזור המוקד של רעידת האדמה. המגניטודה שנקבעת לרעידת האדמה מתייחסת אך ורק למקום בו הורגשה.המגניטודה נקבעת ע"י מדידות בעזרת סיסמומטרים ,והראשון להציע שיטת היה פרופסור ריכטר,סיסמולוג מקליפורניה.

כיצד ממוקמת ישראל מבחינת סיכוני רעידת אדמה ביחס לעולם ?

אזורי המגע בין הלוחות הטקטוניים הם המקומות בהם מתרחשות רעידות האדמה החזקות.

בתרשים 4 מוצגת מפת מערב אסיה, אפריקה ואירופה המראה את רמת הסיכון הסיסמי המוגדר במפה זו על פי עוצמת תאוצות קרקע מירביות העלולות להתרחש לפחות פעם אחת בתקופה של 500 שנים.

תקריב של ישראל בסכימה זו מצביע על העובדה שצידה המזרחי של המדינה הוא אזור בעל סיכון סיסמי גבוה יחסית. זהו אזור בקע ים המלח הידוע בכינוי השבר הסורי-אפריקני ומהווה לאורך אזור המגע בין הלוח של אפריקה והלוח הערבי. בתוך תחום ההשפעה של בקע ים המלח כלולים אזורי הצפיפות המרבית של ישראל. ניתן להבחין בברור שתחום השפעתו של הבקע, הנמשך מים סוף, הערבה, ים המלח, עמק הירדן ועד לאזור הבקע'ה שבלבנון כוללת עשרות קילומטר מערבית לו.

המשמעות הסיסמית של אזורים שונים במדינת ישראל:

ניתן לחלק את ישראל למספר מחוזות בעלי אפיון גיאולוגי בעל השלכה מובהקת על הסיכון הסיסמי שבתחומו.

לכל אחד מהאזורים קיימת משמעות סיסמית שונה הן מבחינת תפרושת רעידות אדמה והן מתגובת הקרקע בכל אחד מהאזורים:

איזור בקע ים המלח, שדירת ההר, מישור החוף ואדן היבשת, רכס הכרמל ועמקי הצפון, מרחב הגליל התחתון והעליון

רעידות אדמה היסטוריות בישראל:

קיימים בעולם אזורים רבים בהם קיימת פעילות סיסמית אינטנסיבית, למשל ביפן, קליפורניה או טורקיה.

באזורים מסוג זה זמן החזרה של רעידות אדמה חזקות הוא קצר יחסית - שנים בודדות עד עשרות שנים - המצטרפות לזיכרון הקולקטיבי של החברה החיה תחת צילן. זיכרון זה מאפשר בניה מותאמת לסיכון הקיים לפי מיטב הטכנולוגיה הידועה באותה עת.

להלן עדויות המעידות על אירועי רעידות אדמה חזקות בארץ ישראל שגרמו להרס רב

מתוך אתר "משרד הפנים"